* César Macedo Ramos
A Reforma Tributária começa a valer em 2026 e muitos donos de imóveis estão com uma dúvida: A minha holding, que criei para organizar meu patrimônio e economizar impostos, vai virar uma dor de cabeça? A resposta é que o jogo mudou. A holding não acabou, mas as estratégias para que ela continue vantajosa precisam ser repensadas.
O primeiro desafio: a conta do imposto vai subir.
Vamos direto ao ponto: o imposto mensal sobre a receita de aluguel para uma holding vai aumentar.
- Como é hoje: Para cada R$ 100,00 de aluguel que uma holding no lucro presumido recebe, ela paga entre R$ 11,33 e R$ 14,53 em tributos federais.
- Como vai ficar: Com a reforma, essa conta deve subir para algo entre R$ 16,08 e R$ 19,28.
Esse aumento, por si só, torna a antiga comparação PESSOA FÍSICA X HOLDING muito mais complexa. A principal estratégia: o cashback de impostos (crédito tributário) e a grande vantagem da reforma para as empresas é o sistema de crédito tributário.
Pense nisso como um cashback de imposto. Como a holding é uma empresa formal, ela ganha o direito de receber de volta o imposto que já foi pago quando ela comprou um bem ou contratou um serviço. Veja a seguir um exemplo prático de cashback:
A COMPRA: Imagine que a Holding comprou um apartamento novo por R$ 500.000,00 na Escritura Pública de Venda e Compra ou Instrumento Particular de Venda e Compra com Força de Escritura Pública e a construtora destacou que R$ 70.000,00 daquele valor eram os novos impostos (CBS e IBS) pagos na operação.
1.O imposto mensal: a holding aluga esse imóvel e, pela nova regra, teria que pagar, digamos, R$ 5.800,00 de imposto sobre o aluguel todo mês
2.A mágica do crédito: em vez de tirar R$ 5.800, do bolso, a Holding usa o saldo de cashback de R$ 70.000,00 que ela tem de crédito. Assim, o imposto mensal é descontado desse saldo.
3.Resultado: a empresa pode ficar quase um ano sem pagar o imposto sobre o aluguel, até que o cashback acabe.
Pessoas físicas, na maioria dos casos, não terão esse benefício, pois não são consideradas contribuintes formais dos novos impostos.
Não é só imposto: as vantagens que ficaram mais importantes. Mesmo com o imposto maior, a holding continua sendo imbatível em outros aspectos que a reforma não alterou.
- Planejamento Sucessório: exemplo: O Sr. Marcos tem 4 imóveis emuma holding. Quando ele falecer, seus filhos não herdarão os imóveis, mas sim as cotas da empresa. É um processo muito mais rápido, barato e sem as brigas de um inventário. A empresa continua funcionando normalmente no dia seguinte.
- Proteção Patrimonial (Blindagem): exemplo: A sócia de uma holding, a Sra. Monica, contraiu uma dívida pessoal e está sendo processada. Os credores não podem pedir a penhora de um apartamento da holding para pagar essa dívida, pois o imóvel é da empresa e não da Sra. Monica. Isso protege o patrimônio da família de problemas individuais dos sócios.
Conclusão: o fim da conta simples
A holding imobiliária não morreu, mas evoluiu. A decisão de ter uma não é mais uma conta simples de qual alíquota é menor. Agora, é uma análise estratégica que deve considerar o potencial de cashback de impostos e as enormes vantagens em proteção e sucessão familiar. Mais do que nunca, um planejamento detalhado com assessoria especializada é o único caminho seguro.
* César Macedo Ramos, sócio fundador do escritório Macedo & Ramos Sociedade de Advogados desde 2014, advogado especializado em Planejamento e Gestão Patrimonial, Direito dos Contratos, Direito Processual Civil e Direito Imobiliário.
